Вопросы-ответы

Вопрос

Какие меры воздействия может предпринять участник долевого строительства в отношении к застройщику, не исполняющему свои обязательства по договору?

Ответ

На основании ст.6 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, право требования к застройщику по факту неисполнения им своих обязательств по сроку ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, предоставлено участнику долевого строительства.

Кроме того, в соответствии со ст.9 Закона участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. Но в этом случае, разорвав ранее заключенный договор долевого участия, участник долевого строительства утрачивает возможность претендовать на получение жилья в возведенном доме и может рассчитывать только на денежную компенсацию произведенных им по договору выплат.    

Вопрос

Почему контролирующий орган не может привлечь застройщика к административной ответственности за нарушение срока ввода объекта строительства в эксплуатацию?

Ответ

Cтатьи 1428 и 195 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривают ответственность застройщика за нарушение норм Закона № 224-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поскольку срок ввода объекта строительства в эксплуатацию является существенным условием договора долевого строительства, оговариваемым сторонами при его заключении,  КоАП РФ не предусматривает ответственности за его нарушение.  

Вопрос

Застройщик до передачи объекта долевого строительства отказывает в его осмотре.

Ответ

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления соответствующего акта. Таким образом, отказ застройщика в осмотре объекта долевого строительства противоречит нормам закона и может быть оспорен.

Вопрос

Застройщик понуждает участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства (по изменению предмета договора и т.д.).

Ответ

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. Понуждение в подписании договоров или дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам не допускается и может быть обжаловано.

Вопрос

При подписании договора долевого участия застройщик включил в договор пункт об оплате коммунальных услуг. Законно ли это?

Ответ

Включение в договор долевого строительства условия в виде обязательства по оплате коммунальных услуг не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  Однако это является предметом обсуждения сторон соглашения до его заключения и в случае отсутствия взаимного согласия не подлежит включению в договор долевого участия. В противном случае подобные действия со стороны застройщика квалифицируются как навязывание услуги и такое условие договора может быть оспорено в судебном порядке.

Вопрос

Застройщик до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства требует подписать заявление об отсутствии претензий к застройщику или оплатить коммунальные услуги вперед.

Ответ

Выполнение участником долевого строительства своих обязательств перед застройщиком по оплате цены предмета договора является основанием для передачи ему указанного в договоре жилого помещения в установленные сроки без предъявления каких-либо дополнительных условий, обременений и требований. Подписание других документов законом не предусмотрено и не может служить препятствием для передачи участнику долевого строительства объекта. Игнорирование застройщиком указанных законодательных норм может быть обжаловано.

Вопрос

Каким образом можно инициировать проверку деятельности  застройщика?

Ответ

Согласно законодательству Российской Федерации контрольно-надзорные органы, контролирующие качество работ на объекте строительства, наличие у застройщика необходимых разрешений и согласований,  соблюдение требований и норм технических регламентов и проектно-строительной документации, утвержденных планов застройки и развития территории и т.д., не наделены полномочиями по проведению проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков. Такая проверка может быть инициирована на основании соответствующих обращений указанных контрольно-надзорных органов, граждан или юридических лиц, содержащих просьбу и аргументированные основания, подтверждающие предположения о допускаемых застройщиком правонарушениях, и проводится правоохранительными, налоговыми и иными уполномоченными органами в рамках установленной законом компетенции по осуществлению контроля и надзора за соблюдением норм законодательства Российской Федерации. 

Вопрос

Приобрели квартиру в многоквартирном жилом доме, построенным на земельном участке, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Право собственности зарегистрировано в органах  Федеральной  регистрационной службы, кадастра   и картографии. Администрацией района подано исковое заявление в суд о признании МЖД самовольной постройкой. Правомочны ли действия администрации?

Ответ

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой. 

Согласно Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской   Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Подавая исковые заявления в суды о признании и сносе самовольных строений администрации публично-правовых образований действуют в рамках полномочий, возложенных  на  них  Федеральным  законом  № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Эти действия могут быть оспорены  в судебном порядке.

Вопрос

Квартира приобретена в многоквартирном жилом доме, построенным на земельном участке, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Администрацией района подано исковое заявление в суд о признании самовольной постройкой. Возможна  ли «амнистия» для таких построек?

Ответ

Решение вопроса об «амнистии» самовольно возведенных построек возможно только  индивидуально в каждом отдельном случае и отнесено к исключительной компетенции суда, который с позиций закона рассматривает конкретную ситуацию, объективно оценивает доводы сторон, принимает во внимание общественные интересы и последствия вынесения судебного решения для граждан. Обязательным условием вынесения судом решения в пользу жильцов таких строений является выполнение всех градостроительных норм и правил в соответствии с требованиями законодательства.

Вопрос

Какова практическая процедура признания объекта долевого строительства «проблемным»?

 

Вопрос

Какие практические действия необходимо выполнить гражданину, в случае, если у гражданина есть факт нарушения его прав как участника долевого строительства, но объект не признан «проблемным» и на сайте Минстроя России отсутвует дорожная карта?

Вопрос

Являюсь представителем инициативных групп обманутых дольщиков. Хотелось бы от лица инициативных групп обманутых дольщиков войти в состав Рабочей группы Государственной Думы по защите прав участников долевого строительства. 

Ответ

Состав рабочей группы был согласован с общественными организациями дольщиков, рассмотрен на первом заседании рабочей группы и признан достаточным для работы. В состав Рабочей группы вошли депутаты Государственной Думы, представители Минстроя России, АИЖК, Банка России, представители – координаторы инициативных групп обманутых дольщиков России. Более подробно с составом Рабочей группы можно ознакомиться на сайте правадольщиков.рф в разделе «Рабочая группы» — «Состав».
Деятельность рабочей группы по защите прав участников долевого строительства открыта и публична, заседания освещаются средствами массовой информации и на сайте правадольщиков.рф.

Вопрос

Объект долевого строительства признан проблемным и на сайте Минстроя России представлена «дорожная карта» — план завершения строительства объекта. Однако во вступлении в Реестр пострадавших граждан мне отказано в связи с несоответствием критериям, установленным пп.1 п.2 приложения №1 Приказа Минстроя России от 12.08.2016 №560/пр. Комиссией установлен прирост вложений в незавершенное строительство объекта в течение одного (1-й квартал 2017 года) из двух отчетных периодов согласно отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Ранее до 1 июля 2017 года граждане – участники долевого строительства нашего объекта были включены в Реестр пострадавших граждан по Приказу Минрегиона России от 20.09.2013 №403. Чем обусловлено такое неравноправие? Каким образом мы можем быть включены в Реестр пострадавших граждан?

Ответ

На заседании Рабочей группы представитель Минстроя России сообщил о том, что им были направлены разъяснения в субъекты России по вопросам, возникающим в связи с применением приказа Минстроя России от 12.08.2016 №560/пр. В разъяснениях говорится о том, что факт признания не подлежащим применению приказа Минрегиона России №403 не влечет за собой исключение пострадавших граждан из соответствующего реестра, ведение которого осуществлялось в соответствии с положениями Приказа Минстроя России №560. Приказом №560 утверждены критерии отнесения граждан к числу пострадавших, однако, при возникновении ситуации, когда объект жилищного строительств был ранее признан проблемным, участники строительства были включены в реестр пострадавших граждан, а затем в силу определенных причин (возобновление строительства, передача объекта новому застройщику) изменился показатель прироста вложений в незавершенное строительство такого объекта в течении двух отчетных периодов согласно отчётности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, решение о включении гражданина в такой реестр может быть принято контролирующим органов в порядке, установленном приказом Минстроя России №560/пр, без учета информации о приросте вложений в незавершенное строительство такого объекта.

Вопрос

В отношении нашего застройщика введена процедура банкроства. Мы не хотим создавать жилищно-строительный кооператив. Существует ли какой-либо другой способ завершения строительства нашего объекта?

Ответ

Согласно введенным статьям Федеральным законом от 29.12.2015 года № 391-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 201.15-1, 201.15-2)  объект незавершённого строительства в случае банкротства одного застройщика может быть передан другому застройщику (приобретателю), который в последующем берет на себя обязательства перед участниками долевого строительства по передаче им жилых помещений.