24 июня 2019 года
Что конкретно делается на строительном рынке? И когда можно будет покупать квартиру и не бояться стать обманутым дольщиком? Об этом в открытой студии «КП» на форуме в Санкт-Петербурге мы поговорили с Николаем Николаевым, председателем комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
НОВЫЙ ЭТАП В РАЗВИТИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
— Николай Петрович, с 1 июля этого года у российских застройщиков начнется новая жизнь — по новым правилам. К этой реформе мы долго шли. Но готова ли отрасль? Не остановятся ли стройки?
— Дата 1 июля не возникнет сюрпризом. Ситуация и законодательство постепенно менялись в течение двух лет. Сначала ввели специальные требования к застройщикам. Год назад появилась возможность добровольно использовать эскроу-счета. Сейчас это будет уже обязательно. Все новые проекты будут только по эскроу-счетам продаваться. И часть уже строящихся проектов также должны будут перейти на эскроу-счета. Это постепенный переход. Все участники этого процесса готовы.
— Но застройщики все равно жалуются: мол, слишком быстро…
— Я вспоминаю, что было полтора года назад, когда об этом говорил я и еще два-три человека. В ответ нам были возражения, что мы погубим всю отрасль. Мы понимаем, что такой огромный пароход как строительную отрасль, который шел одним курсом двадцать с лишним лет, развернуть и поставить на иной ход — это сложно. Идет кропотливая работа по переходу. Теперь представители банковского сообщества и крупных застройщиков говорят, что они поняли, что это будет очень перспективно, выгодно для всех участников. Это будет новый этап в развитии жилищного строительства.
— А сколько застройщиков уже подписали соглашения с банками?
— По данным Центробанка, примерно треть. Но часть проектов (примерно 60 — 70%. — Ред.) будут иметь возможность достроиться по старой схеме. С включением очень жесткого банковского сопровождения, контроля со стороны различных органов. Есть рисковый сегмент среди застройщиков. Это те, которые должны будут перейти на эскроу-счета, но которые по тем или иным причинам могут не получить проектного финансирования в банках. Мы хотим до 1 июля принять законопроект, куда внесли нормы, которые призваны подхватить ситуацию. Например, будет возможность выдавать временные поручительства для получения кредитов в банках. Вплоть до беспроцентных займов, которые позволят остаться таким застройщикам на плаву, достроить эти объекты и не останавливать их.
«СТАРАЯ СХЕМА – НО С ГАРАНТИЕЙ ОТ ГОСУДАРСТВА»
– А кто может остаться в старых правилах?
– Есть постановление правительства, которое все очень ждали. Его появление было продиктовано законом, который мы приняли в конце прошлого года. Эти критерии основываются на уровне продаж и уровне завершения строительства: 30% нужно уже построить и 10% договоров долевого участия продать. Тогда можно достраивать по прежней схеме. Но это не будет бесконечная история. На недавнем совещании у президента прозвучал срок – два года дается на достройку всех объектов по старому механизму.
– Это тот, при котором действует страховка от государства, правильно я понимаю?
– Конечно. Все полностью гарантировано Фондом защиты прав участников долевого строительства. Государство направляет достаточно много средств для поддержания этого фонда. Он работает. Мы знаем печальную историю с Urban Group. Год назад застройщик разорился. Но уже сейчас первые дома, которые были брошены, достроены, а люди получили квартиры. Это стало возможным благодаря в том числе нашим нормам, которые были приняты по изменению процедуры банкротства.
– А что в ней не так?
– Мы знаем огромное количество историй, когда банкротство застройщиков тянется годами только из-за того, что там сидит аффилированный арбитражный управляющий, который заинтересован в том, чтобы процесс был растянут на годы. Мы нашим законопроектом предлагаем, чтобы ДОМ.РФ как единый институт развития, который отвечает за жилищное строительство, мог и назначать арбитражных управляющих в этих делах, и снимать. В том числе по старым зависшим банкротным делам. Только так мы сможем вмешаться и достроить все проблемные объекты.
«ПРЕЗИДЕНТ ДАЛ ПОРУЧЕНИЕ – ДОСТРОИТЬ ВСЕ ДОМА»
– Сколько сейчас проблемных объектов?
– Долгое время у нас Минстрой активно заявлял, что у нас всего 30 тысяч обманутых дольщиков. Подсчет был по заявительному принципу. Если тебя обманули как-то не так, как это прописано в приказе, то ты уже считаешься не обманутым. Это была недопустимая ситуация. Мы сформировали единую информационную систему жилищного строительства. Сейчас мы видим все проблемные объекты, полностью количество обманутых дольщиков. Это более 200 тысяч семей. И проблема сейчас решается на абсолютно ином уровне. Если раньше все отдавалось на откуп регионов, то сейчас выделены федеральные деньги – в этом году 16 млрд рублей. Президент дал поручение – достроить все дома, решить проблемы всех обманутых дольщиков. Наш законопроект дает весь инструментарий для этого.
– Когда последний обманутый дольщик въедет в свою квартиру?
– С учетом всех процедур, в пределах 3 – 5 лет мы окончательно закроем все вопросы.
– По дороге на работу я часто проезжаю мимо долгостроя, который стоит уже лет пять минимум. Такие объекты тоже достроятся?
– Не факт, что эти объекты, которые стоят бесхозными пять-семь лет, можно достроить. Главное, что мы определили не только механизм получения квартир, но и механизм получения компенсации. В том числе это решение вопроса с двойными продажами. Мы предлагаем считать, что оба человека, которые купили одну и ту же квартиру, являются пострадавшими. Первый зарегистрированный получает квартиру, второй получает деньги. Но это не те деньги, которые он заплатил много лет назад, а деньги, которые исчисляются, исходя из рыночной стоимости этой недвижимости на сегодня. Инфляция за несколько лет съедает эти деньги. Надеюсь, после принятия закон заработает и люди смогут получать такую компенсацию.
МНЕНИЕ БАНКИРА
Владимир Ситнов, старший вице-президент Сбербанка:
«Рынок находится в состоянии тектонического сдвига»
– С 1 июля ожидаются серьезные изменения. Это делается для того, чтобы у нас не было историй, когда деньги на дольщики внесли, а их дом не построен. К сожалению, таких историй по стране тысячи и тысячи. Сейчас государство предприняло исчерпывающий ряд мер, чтобы такого больше не повторялось. Рынок в состоянии тектонического сдвига. Но система взаимовыгодная. Застройщик гарантированно получает полное финансирование, он не должен бегать за дольщиками, искать их. Он получает почти весь бюджет в банке. А дольщик получает гарантированное сохранение своих денег до момента ввода в эксплуатацию дома и сдачи квартиры. Деньги с эскроу-счета перечислятся застройщику только после того, как квартира будет построена. Более того, эти деньги защищены законом, и их возвратность гарантируется даже при нестабильности банковской системы (см. справку).
СПРАВКА «КП»
Что такое эскроу-счет
Это специальный счет в банке. Деньги дольщика в этом случае поступают не на расчетный счет застройщика, а на специальный счет в банке. И застройщик будет иметь право воспользоваться ими только после того, как закончит стройку, оформит квартиру в собственность и передаст ключи человеку, который решил приобрести у него квартиру. Это уже железобетонная гарантия для покупателя. В этот период финансировать проект застройщик может с помощью кредита от банка. Это называется проектным финансированием. Деньги на эскроу-счете застрахованы и от банкротства банка. Но сумма ограничена – 10 млн рублей.
P.S. В планах правительства увеличить объемы ввода жилья до 120 млн. Кв. Метров в год.
ЦИФРЫ
Сколько в России жилья на этапе строительства?
132 млн кв. метров
На чьи деньги оно строится?*
Средства дольщиков 4,5 трлн рублей
Банковские кредиты 600 – 700 млрд рублей
* Плюс есть собственные средства застройщиков.
По данным Минстроя и ДОМ.РФ.
ИСТОЧНИК KP.RU