Николай Николаев: сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства

20 февраля 2018 года

20 февраля 2018 года в Государственной Думе прошли Парламентские слушания на тему «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации». Мероприятие было организовано Комитетом ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. К участию были приглашены представители Минстроя, АИЖК, банковского сообщества, строительного бизнеса, депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации.

Открывая заседание, Председатель профильного Комитета Николай Николаев заявил, что сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства. Он напомнил, что на недопустимость дальнейшего возложения на граждан всех рисков сферы долевого строительства было указано Президентом РФ: «Президент принял исключительно важное политическое решение о переходе в течение трех лет с той модели долевого строительства, которая есть на сегодняшний день, к иной модели, которая защитит полностью наших граждан. Это должны быть иные механизмы финансирования деятельности застройщиков, при которых риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка».

Вместе с тем Николаев подчеркнул, что одновременно перед законодателями стоит задача обеспечить условия для дальнейшего развития рынка жилищного строительства и не допустить несблалансированного подхода к выполнению Поручения Президента.

По его словам, для осуществления поэтапного замещения привлекаемых для строительства средств граждан через другие формы финансирования необходимо обеспечить готовность банковской системы к ведению банковского сопровождения деятельности застройщиков и к расширению объемов их кредитования с целью недопущения сбоев в сфере жилищного строительства. 

Николаев напомнил, что по поручению Президента РФ, в конце прошлого года был разработан совместно Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК и утвержден Правительством РФ соответствующий план мероприятий («дорожная карта»). В нем отражены необходимые законодательные изменения в области долевого строительства, банкротства, налогов и страхования вкладов физических лиц в уполномоченных банках на счетах эскроу, предусмотренных при  использовании механизмов проектного финансирования строительства. Ожидается, что этот механизм заработает с 1 июля 2018 года.

Как сообщил парламентарий, реализация плана мероприятий предусматривает 3 основных этапа. В рамках подготовительного этапа необходимо до 30 июня 2018 года создать правовые условия для запуска механизма проектного финансирования. На переходном этапе — с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года — предполагается осуществление финансирования жилищного строительства как с использованием счетов эскроу или иного вида специальных банковских счетов, так и посредством договоров участия в долевом строительстве, заключаемых напрямую с застройщиком с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков.

Завершающий этап — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года – является переходом на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

«На сегодняшний день уже можно говорить об общих контурах целевой модели финансирования жилищного строительства. Это обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику; установление требований к банкам, в которых могут открываться счета эскроу; исключение обязательности начисления процентов на денежные средства участников долевого строительства по счету эскроу; установление факта регистрации права собственности в отношении первого объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома в качестве основания для передачи средств дольщиков застройщику», — сказал Николаев.

Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении о реформировании отрасли обратил внимание на необходимость не допустить последствий, которые могли бы затормозить ее развитие и негативно повлиять на доступность жилья.  Он также коснулся предложений о предоставлении возможности на федеральном уровне устанавливать и выводить из-под критериев закона требования к застройщикам, в частности к тем, которые достраивают проблемные объекты. Докладчик подчеркнул, что субъекты, принимающие решение о выдаче застройщикам разрешений о привлечении средств граждан, должны нести ответственность за это: «Если они принимают решение о том, что какие либо застройщики являются для них системообразующими с точки зрения жилищного строительства и твердо стоят на ногах, видят их финансовое состояние…если это еще привязать к возможному банковскому сопровождению, тогда пусть принимают решение и берут на себя гарантии».  

В этой связи Николаев напомнил о законопроекте, который находится в работе Комитета и готовится ко второму чтению. Он предусматривает создание единой вертикали органов государственной власти, которая будет отвечать за контроль и надзор в области долевого строительства и ужесточение ответственности за это. «Законопроект обеспечивает для федерального центра прозрачность рисков, и, соответственно, возможность управлять ими», — заключил он. 

Финансовый директор АО «АИЖК» Виктор Шлепов доложил о работе   компенсационного фонда, созданного для гарантий завершения строительства, защищая интересы граждан-участников долевого строительства, который с начала своей работы – с конца октября 2017 года — собрал около 180 млн рублей, при этом приняв на себя ответственность на сумму около 20 млрд рублей.  Докладчик сообщил, что в 1-м квартале 2019 года можно будет подвести первый итог о  размере объема риска, возложенного на Правительство, которое до этого момента несли граждане. Но, по его мнению, по предварительным подсчетам, уже понятно, что этот механизм дефицитен. Поэтому защита граждан с использованием компенсационного фонда расценивается как переходный этап к целевой модели проектного финансирования, которая предусматривает перераспределение риска. Шлепов пояснил, что такой переход не предусматривает отказ от долевого участия граждан в строительстве жилья и   использования их инвестиционного ресурса: «Средства граждан будут по-прежнему привлекаться к финансированию строящегося жилья, но, что важно, перераспределится риск. А сейчас риск несет гражданин, и часто возникает асимметрия. В конструкции с использованием эскроу-счетов асимметрия исключается – с одной стороны застройщик, а с другой – банк… Самое главное – выстраивается модель экономических стимулов, когда в каждом проекте появляется участник, который до последнего дня несет на себе риск. Мы получим сильного игрока банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца. Это самый важный результат перехода на проектное финансирование».

Председатель Правления группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев заявил: «Я согласен с тезисом Николаева о том, что сегодня проводится крупнейшая реформа жилищного строительства. Может быть, это одна из крупнейших структурных реформ в экономике России». Он призвал и дальше работать над созданием системы финансирования, которая не допустит появления «обманутых дольщиков».

При этом докладчик обратился с предложением обеспечить для системообразующих застройщиков такие  условия перехода к новой системе проектного финансирования, при которых не будет резких перепадов, и  введение процесса ужесточения условий будет плавным.

Заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова также высоко отметила  значимость структурной реформы строительной отрасли, и подчеркнула, что изменения, предложенные на законодательном уровне, отвечают вопросам, которые позволят решить серьезные проблемы, связанные с обманутыми дольщиками. По ее мнению, банковское сопровождение и возможность приостанавливать платежи позволит контролировать целевое использование средств и вести строительство в те сроки и теми этапами, которые предусмотрены.

По мнению докладчика, основной причиной затягивания сроков и недоведения строительства до конца является отсутствие финансирования по разного рода причинам. Докладчик подчеркнула, что при введении эскроу-счетов  стоимость кредита для застройщиков будет гораздо ниже — это будет «вполне доступный кредитный ресурс»:  «Ставка будет ниже 7,5 процентов, если банки будут получать бесплатное фондирование на которые не будут начислять проценты. А дальше этими средствами будут кредитоваться застройщики… ЦБ поддерживает эту реформу при поэтапном переходе».  

По оценке Банка России, сегодня 66  банков с высоким рейтингом в разных регионах России  могут заниматься банковским сопровождением.   «66 банков – хорошая цифра, которая дает нам уверенность в том, что банковское сопровождение возможно», — заявила Полякова.