Председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной Думы РФ Николай Николаев и депутат Госдумы, руководитель Рабочей группы Президиума Генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский в рамках региональной недели провели в Иркутске рабочую встречу с представителями Байкальского банка Сбербанка России и строительных компаний Иркутской области. Обсуждалась ситуация в сфере жилищного строительства и применение новых финансовых инструментов – проектного финансирования и счетов эскроу. Это связано с изменениями, внесенными три года назад в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», иные нормативно-правовые акты с целью защиты граждан – участников долевого строительства от финансовых рисков.
На 1 января 2020 года в Иркутской области по новой схеме проектного кредитования работают десять застройщиков, девять из них – клиенты Сбербанка. В этой кредитной организации открыто более 400 эскроу-счетов, на которых до момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию хранятся средства дольщиков. В январе в регионе состоялось первое раскрытие эскроу-счетов.
Как отметил Николай Николаев, уже три года ведется серьезная работа по реформе рынка долевого жилищного строительства:
– Многое уже сделано: кардинально изменена модель финансирования строительства жилья, полностью перестроен весь механизм взаимодействия всех участников рынка – застройщиков, дольщиков, государства, финансовых организаций. И сейчас, когда у нас есть уже определенный опыт, в том числе в Иркутске,крайне, важны «тонкие настройки» законодательства. Одна из серьезнейших задач – снижение нагрузки, барьеров для компаний, которые работают на этом рынке.
Изменения в законодательстве позволили вывести граждан из-под финансовых рисков, возникавших вследствие реализации проектов долевого строительства. Сейчас риски делят профессиональные участники рынка – сами застройщики и банки. Уже наработан практический опыт деятельности в рамках новых правовых механизмов, и самой актуальной задачей на сегодняшний день является стимулирование сферы жилищного строительства, что напрямую связано с реализацией поручений, данных в январском послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию.
Николай Николаев отметил, что комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям недавно внес новый законопроект, направленный на снятие лишних барьеров и ограничений для строительного бизнеса.
– Мы хотим услышать от застройщиков, что им сейчас мешает. В нашем диалоге, год-два назад, на вопрос, что мешает, был ответ — мешает реформа, верните все, как было. Сейчас уже очевидно, что мы перешли на новые рельсы, и нам нужно настроить новые механизмы,—подчеркнул он.
Законопроект, разработанный Комитетом по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, уже принят в первом чтении. В нем предусмотрена возможность для застройщика расходовать средства с расчетного счета на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий. Кроме того, доработаны нормы о процедуре банкротства застройщика. Предусмотрена возможность для строительной организации вносить изменения в проектную документацию и другие документы в единой информационной системе жилищного строительства раз в месяц, а не чаще, чего требует действующее законодательство. Кроме того, предполагается возможность ведения застройки на измененных земельных участках на основании ранее полученных градостроительных планов. Будет уточнен состав раскрываемой застройщиками информации. Как отметил Николай Николаев, основная задача законопроекта – убрать излишние процедуры для застройщиков, чтобы снизить их расходы и сократить время работы над проектами, что должно привести к снижению цены для потребителей.
Александр Якубовский отметил, что к моменту реформы в стране насчитывалось около 200 тысяч обманутых дольщиков. За прошедший период их число существенно сократилось и вскоре сойдет на нет.
– Государство вынуждено тратить свои средства на достройку проблемных объектов, на компенсационные выплаты гражданам, и была поставлена цель в дальнейшем не допустить появления новых проблемных объектов, – отметил Александр Якубовский. – Собственно, изменение законодательства – переход на проектное финансирование и эскроу-счета полностью этот вопрос снимает. Вторая задача была – упорядочить рынок жилищного строительства: раньше любой человек мог стать инвестором, начать строить жилье, не имея практики, опыта, не понимая, как устроена эта сфера деятельности. И зачастую на выходе мы получали проблемные объекты. Сейчас на рынке остались профессиональные строители, которые могут разрабатывать проекты, считать их экономику. И с учетом банков, которые ведут проектное финансирование, вероятность того, что объект будет не достроен, стремится к нулю.
Парламентарий отметил, что сначала реформа в сфере жилищного строительства вызывала настороженность в среде строительного сообщества. Однако уже сейчас очевидны ее плюсы, такие, как уход с рынка недобросовестных застройщиков. Кроме того, строительная сфера стала более прозрачной: прежде многие застройщики использовали «котловой метод» – достройку объектов финансировали из средств, полученных от дольщиков будущих объектов, что подрывало финансовую устойчивость бизнеса. Проектное финансирование полностью исключает такие варианты.
Представители строительного бизнеса, принявшие участие в совещании, назвали ряд проблем, которые существенно осложняют реализацию проектов в сфере жилищного строительства. Самая главная из них, и она носит локальный характер – касается Иркутской области и Республики Бурятия, — это проведение экологической экспертизы. Процедура является обязательной на всей территории атмосферного воздействия Байкальской природной территории, требует от нескольких месяцев до года, в связи с чем затягивается реализация проектов и замораживаются средства, вложенные застройщиками в приобретение земельных участков.
Требуют решения вопросы взаимодействия с Министерством обороны по реализации проектов жилищного строительства с участием этого ведомства.
Также сложности возникают с ипотечным кредитованием граждан, приобретающих жилье по «сложным схемам» – с использованием средств материнского капитала и жилищных сертификатов, выданных по факту утраты жилья. Этот вопрос актуален для жителей Нижнеудинского района, Тулуна и других территорий, в которых летом 2019 года наводнение разрушило тысячи жилых домов.
Парламентарии считают, что требуется проработать вопрос снижения ставки ипотечного кредитования. Этот вопрос особенно актуален в схемах, при которых средства остаются в банке – на эскроу-счетах. Кроме того, необходииы механизмы, направленные на сокращение сроков ввода в эксплуатацию объектов строительства, что позволит быстрее раскрывать эскроу-счета. Это даст возможность застройщикам быстрее направлять заработанные деньги в дальнейший оборот: сейчас процедура растягивается на квартал.
Через месяц Николай Николаев планирует провести совещание с застройщиками из различных регионов страны, чтобы в весеннюю сессию доработать законопроект, направленный на снижение барьеров для строительной отрасли.