Депутат Госдумы РФ считает, что эта модель выгодна всем, главное, чтобы при этом участники рынка были защищены.
Масштабные реформы по усовершенствованию рынка жилищного строительства продолжаются, в скором времени отрасль ждет переход на новую модель финансирования (обязательный переход на проектное финансирование и работу со счетами эскроу ожидается с 1 июля 2019 года – ИФ). О том, какие еще законодательные изменения в этой сфере ожидаются, когда завершится реформа, рассказал в интервью “Интерфаксу” председатель комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Что изменилось в сфере жилищного строительства за последние два года?
Надо сказать, что в течение двух лет ведется, наверное, самая серьезная реформа на рынке и долевого строительства, и в целом строительства жилья. И, конечно, реформа сейчас уже в большей степени завершена. И знаете, что в ней главное?
Что?
Она необратима. Если немного углубиться в прошлое, то мы увидим, что основная причина необходимости этой реформы в том, что модель, которая работала до этого на рынке долевого строительства, когда люди отдавали деньги застройщикам без каких-либо гарантий и защитных механизмов, она, хотя и была очень актуальна и по факту спасла рынок строительства жилья двадцать лет назад, но была порочная. Речь идет о том, что все риски любого проекта застройки ложились на плечи граждан. Это приводило к тому, что порядка 50 тысяч человек ежегодно становились обманутыми дольщиками.
Реформа, которая началась, скажем так, два года назад, и которую мы проводим совместно с министерством строительства и ЖКХ РФ, она, конечно, не могла быть реализована без такой очень важной для нас поддержки президента РФ Владимира Путина, потому что понятно, что развернуть и поставить на новые рельсы паровоз, который на протяжении двадцати лет ехал полным ходом, очень сложно. Этим паровозом является вся отрасль строительства жилья, и именно поэтому реформа проводится поэтапно. В 2017 году были введены основы: уточнили требования к застройщикам, которые работают на этом рынке, была создана публично-правовая компания (Фонд защиты прав граждан участников-долевого строительства ИФ), то есть началось страхование наших граждан именно в компенсационном фонде, а не в страховых компаниях, как это было.
Позже мы ввели возможность добровольного перехода на модель финансирования строительства через модель эскроу-счетов (с 1 июля 2018 года – ИФ), дав отрасли год на перестройку. И мы уже видим, что она работает. Так по состоянию на 1 апреля этого года шесть банков открыли более 1700 счетов на сумму 5,8 млрд руб., и по состоянию на 22 апреля 2019 года было заключено 74 кредитных договора с девелоперами на сумму 53 млрд руб. Это пока те, кто добровольно перешел на новую модель финансирования: с 1 июля это будет уже обязательно для всех новых проектов, а также для тех проектов, которые не прошли фильтр критериев, которые установило правительство РФ, для продолжения работы по “старой” модели, то есть отчисляя взносы в компенсфонд.
Справочно:
Правительство РФ утвердило критерии для определения тех проектов застройщиков, которым разрешат достроить жилье без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. В частности, количество заключенных договоров долевого участия должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений в проекте, а степень готовности проекта должна составлять не менее 30%.
Проектом постановления предполагается, что по соглашению с правительством ряду субъектов будет предоставлено право самостоятельно устанавливать критерии.
В целом я считаю, что мы сейчас двигаемся к концептуальному завершению этой реформы, понятно, что она требует донастройки, и мы очень внимательно следим за этим: каждую сессию вносим поправки, но я думаю, что с 1 июля этого года она уже должна заработать полным ходом.
Планируются ли еще законодательные доработки, связанные с реформой рынка долевого строительство?
У нас, конечно же, есть и вторая часть этой реформы и тех усилий, которые мы вместе с правительством предпринимаем для решения вопроса обманутых дольщиков. Дело в том, что у нас остался очень большой и печальный багаж тех последствий “старой” модели, когда люди при покупке жилья несли все риски самостоятельно. И вот сейчас мы внесли законопроект, он уже, кстати, прошел первое чтение, который в конце концов должен все точки поставить над i. Документ должен в принципе дать возможность ликвидировать все последствия той “старой” модели и достроить все проблемные объекты, чтобы люди могли получить квартиры или получить возмещение за неприобретенное жилье.
О каких именно проектах идет речь? Есть ли критерии?
Мы говорим обо всех проблемных объектах и всех обманутых дольщиках. Вы знаете, очень долгое время, когда мы только начали эту работу 2 года назад еще с прежним составом правительства, одним из таких камней преткновения был как раз вопрос: а сколько у нас обманутых дольщиков? Дело все в том, что раньше Минстрой считал обманутыми дольщиками только тех, кто сам заявлялся об этом и подходил под определенные критерии. И когда два года назад составлялись дорожные карты проблемных объектов в субъектах РФ, это привело к тому, что многие объекты были просто не учтены. Надо сказать, что сейчас мы пришли к полному взаимопониманию и совместно пересмотрели этот вопрос, что привело к тому, то количество проблемных объектов в единой информационной системе жилищного строительства увеличилось почти в два раза.
Кто теперь считается обманутым дольщиком?
Обманутый дольщик — это не человек, который подходит под какие-то критерии и заявился сам, а это человек, который купил квартиру в объекте, который стал проблемным. Одно из предложений в нашем законопроекте касается того, что реестр проблемных объектов должен формироваться в единой информационной системе жилищного строительства, он должен быть подписан руководителями регионов, надзорные органы обязаны предоставлять информацию об этих объектах в эту систему, и формироваться вот эти реестры кредиторов при их делах о банкротстве должны не по принципу кто письмо прислал и заявился, а тот кто зарегистрирован в Росреестре как держатель договора долевого участия (ДДУ).
Какие еще поправки будут в новом законопроекте?
Есть проблема, которая была давно, и она не поднималась — это двойные продажи. Мы предлагаем закрыть эту тему раз и навсегда, признав, что все имеют право на возмещение, причем устанавливается порядок: тот, кто первый зарегистрирован в Росреестре как держатель ДДУ, то и получает квартиру, а другой – компенсацию. При этом мы предлагаем, чтобы сумма возмещения индексировалась, исходя из сегодняшней рыночной стоимости на квартиру, чтобы человек смогу приобрести недвижимость сегодня.
Планируете ли вы каким-то образом решить вопрос с собственниками нежилых помещений в долгостроях?
Тут, наверное, правильно разделить этот вопрос на две части Во-первых, мы уже приняли поправки, в соответствии с которыми требования собственников кладовых помещений и машиномест в делах о банкротстве должны быть приравнены к держателям ДДУ на покупку квартиры. Сейчас мы идем дальше и предлагаем предусмотреть возможность выплаты возмещения.
Есть другая тема — это небольшие помещения, которые люди покупали для бизнеса. Мы считаем, что права малого бизнеса тоже должны быть защищены, ведь человек точно также вложил свои деньги и пострадал от рук недобросовестного застройщика.
Также в части нежилых помещений мы видим риск в том, что недобросовестные застройщики которые не получат проектное финансирование после 1 июля 2019 года, могут начать предлагать решения в виде апартаментов, например, квартиры в многоэтажных гаражах. Ко второму чтению мы проработаем вопрос о том, что нежилая недвижимость, которая покупается частными лицами в многоквартирных домах, должна продаваться по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве – ИФ). Если мы примем такие поправки, то тем самым мы обезопасим не только тех людей, которые покупают апартаменты, но и для бизнес. Кроме того, решится вопрос инвестиций в строительную отрасль, ведь сегодня у нас категорически подорвано доверие к рынку жилого строительства.
Раз уж начали говорить о законопроектах, то также в первом чтении был принят закон о передаче взносов по ДДУ страховыми компаниями фонду защиты прав дольщиков. Предусматривает ли закон санкции в случае отказа страховых компаний?
Мы предлагаем все страховые деньги по договорам долевого участия, а также информацию по застрахованным передать в фонд защиты прав дольщиков. Аналогичная обязанность предусмотрена и для банков по действующим договорам поручительства за надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств при долевом строительстве. Причем сделать это страховщик и банк должны в течение 30 рабочих дней со дня вступления закона в силу.
Когда планируете принять законопроект?
Надеюсь, что до 1 июля этого года мы его примем. Сейчас я вижу проблему вот в чем: многие компании, которые были исключены в течение последнего года Банком России из реестра, они все-таки действуют, у них не отняли лицензии, так что они должны передать свои портфели по тем обязательствам, которые были. Есть вопрос к компании “Респект”, у которой действительно отозвали лицензию в мае этого года, но в этом случае, у компании сохраняются обязательства в течение 45 дней перед застрахованными, так что, если принять этот законопроект оперативно, то я думаю, не нужно будет дополнительных поправок.
Какую сумму вы планируете привлечь в фонд из страховых компаний?
Сейчас сумма оценивается примерно в 15 млрд руб. Это существенные деньги, на которые можно достроить не один объект. И они нужны государству.
Возвращаясь к теме эскроу-счетов, не так давно правительство расширило перечень банков, которые могут работать с проектным финансированием. Правильный ли это шаг?
Я много раз выступал за то чтобы расширить перечень банков, ведь сейчас именно позиция банков очень сильно тормозит реформу. Многие банки действительно не заинтересованы в работе с данным продуктом, поэтому расширение перечня позволит вовлекать больше банков и совершенствовать продукт. Я вообще считаю, что это путь к сокращению ставок и по проектному финансированию и по ипотеке. Но здесь важна роль ЦБ РФ: он должен включить мягкое регулирование, стимулируя банки создавать комплексные продукты по проектному финансированию и ипотеке.
Планируется ли поэтапное раскрытие эскроу-счетов?
Нет, я категорически против, потому что это поставит крест на всей реформе и вернет граждан назад в тот момент, когда при покупке жилья они вновь не будут защищены. Такого допустить категорически нельзя.
Очень много было разговоров о том, что столь масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья, так ли это?
Действительно было много спекуляций во время начала этой реформы. Все же снижение объемов жилья, которое мы наблюдаем и сегодня в том числе, связано не с реформой строительства, хотя бы потому что изменения еще не вступили в силу, а снижение уже наблюдается. Это другие факторы и не только экономические, на мой взгляд, в первую очередь это связано со снижением доверия к отрасли в целом, вот как раз наша реформа призвана его восстановить.
А что с застройщиками, приведет ли реформа к банкротству части из них?
Нужно понимать, что мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример: компания Urban Group. Если говорить в целом, то я не согласен с тем, что переход на новую модель финансирования проектов приведет к тому, что на рынке останутся только крупные компании. Они же не пойдут строить жилье в регионы, поэтому эту нишу займут небольшие компании, просто рынок станет профессиональней и качественней.
Закончится ли когда-нибудь в нашей стране продажа строящегося жилья?
Нет никогда и не нужно этого, та модель, которую мы сейчас внедряем, полностью защищает граждан при покупке жилья, так что нет никаких оснований переставать продавать его на этапе строительства. В других странах это тоже возможно. Модель эскроу-счетов работает во многих странах мира, она выгодна всем и безопасна.
Ну и, может быть, дадите совет будущим дольщикам: как себя обезопасить?
Тщательно проверять застройщика и взвешивать свое решение о покупке квартиры. У нас сегодня создан уникальный продукт: единая информационная система жилищного строительства, где сейчас в открытом доступе есть все данные о каждом проекте и застройщике. Поэтому советую дольщикам сверяться с этой системой, прежде чем принять окончательное решение о покупке.
Источик: realty.interfax.ru
