ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ «НИЖНИЙ, 47» (ЖСК «Нижний, 47»)
Томская область, г.Томск
Согласно разрешению на строительство от 28.08.2007 г. ООО «Демос» начато строительство 10-этажного жилого здания со встроенными помещениями общественного и административного назначения по пер. Нижний в г. Томске. Запланированный срок ввода в эксплуатацию — до 28.03.2010 г.
Как следует из материалов дела A67-6230/2011, определением Арбитражного суда Томской области от 24.02.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Демос» введена процедура банкротства — наблюдение, с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)».
Определением Арбитражного суда Томской области от 07.12.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Демос» введена процедура банкротства —внешнее управление сроком на 12 месяцев.
Определением арбитражного суда от 24.01.2014 срок внешнего управления продлен на 12 месяцев, т.е. до 07.12.2014. Собранием кредиторов ООО «Демос» был утвержден план внешнего управления, согласно которому было принято решение завершить строительство многоквартирного дома по адресу: г. Томск, пер. Нижний, д. 47. В период реализации плана внешнего управления, который был представлен арбитражным управляющим общему собранию на утверждение, и как выяснилось позже, был основан либо на неверной оценке степени готовности объекта, его состоянии, размере имеющихся активов и размере средств, необходимых на его завершение (в силу некомпетентности арбитражного управляющего в вопросах строительства), либо на намеренно искаженных самим арбитражным управляющим сведениях, становилось очевидным, что завершение строительства объекта в процедуребанкротства и под руководством арбитражного управляющего невозможно. Данные выводыудалось сделать благодаря работе инициативной группы дольщиков, которые в свою очередь пытались, насколько это было возможно, контролировать расходование денежных средств, дополнительно вносимых участниками строительства помимо средств, уплаченных ранее по договорам долевого участия, а также работу арбитражного управляющего по заключению договоров подряда, приемке выполненных объемов работ, и качество принимаемых работ. 07.03.2015 состоялось собрание участников строительства ООО «Демос», на котором участниками принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Томск, пер. Нижний, 47, созданному участниками строительства жилищно- строительному кооперативу. ЖСК «Нижний, 47» учрежден инициативной группой дольщиков (кредиторов) и зарегистрирован 26.03.2015 года Межрайонной инспекцией ФНС № 7 по Томской области.Избран состав правления кооператива в составе 7-ми человек, в том числе председатель правления, ревизионная комиссия. На основании решения собрания участников строительства конкурсный управляющий ООО «Демос» обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства. Арбитражным судом Томской области было вынесено определение по делу А67-6230/2011 от 04.06.2015 о погашении требований участников строительства ООО «Демос» путем передачи прав застройщика (ООО «Демос» ИНН 7019032785, ОГРН 1027000905425) на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, пер. Нижний, д. 47. Со дня вынесения Арбитражным судом Томской области определения о передаче объекта в ЖСК началась работа по истребованию у арбитражного управляющего правоустанавливающих документов на земельный участок, объект незавершенного строительства, проектной и исполнительной документации, а также иных документов. В свою очередь арбитражный управляющий долгое время уклонялся от передачи документов в ЖСК. Параллельно велась работа по разработке сайта кооператива для объединения всех дольщиков — членов кооператива на единой информационной площадке. 14.07.2015 произведена регистрация права собственности на объект незавершенного строительства (свидетельство № 70-АВ 741649). 29.07.2015 года первый председатель правления кооператива (Южакова Е.Н.) отстранена от должности общим собранием членов ЖСК ввиду ее некомпетентности в вопросах управления кооперативом и строительства. Председателем правления избран Архипов А.Б., проживавший на тот момент по месту работы в г. Краснодаре. На время переезда из г. Краснодара в г. Томск вновь избранного председателя правления член правления — Логинова А.В. назначена исполняющей обязанности председателя правления кооператива. По состоянию на 01.10.2015 Архипов А.Б. приступил к возложенным на него обязанностям. В соответствии с решениями Протокола № 4 общего собрания членов жилищно- строительного кооператива «Нижний, 47» от 20.12.2015 состав членов правления кооператива уменьшен до 5-и человек. Правление покинули члены кооператива, не разделяющие новой концепции завершения строительства объекта, основанной на всестороннем и полном обследовании объекта, расчете стоимости завершения строительства, последующей подготовке мероприятий по завершению строительства и полномасштабной реализации мероприятий. Таким образом, предварительно собираемые средства были направлены на сохранение объекта (устройство кровли, закрытие контура и пр.) и строительно-техническую экспертизу объекта (обследование), без которой в условиях отсутствия большей части рабочей и исполнительной документации, не представлялось возможным завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию в рамках действующего законодательства.
С целью определения состояния объекта незавершенного строительства, возможности возобновления его строительства, а также объемов работ, подлежащих выполнению для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию ЖСК «Нижний, 47» 30.11.2015 заключен договор со специализированной организацией на проведение строительно-технической экспертизы объекта. 14.03.2016 от экспертной организации получена ведомость объемов работ, а 23.03.2016 расчет сметной стоимости данных работ. Экспертное заключение передано для ознакомления в Главную инспекцию государственного строительного надзора Томской области.
Председателем правления начата работа по получению кооперативом прав на земельный участок, разрешения на строительство и технических условий. 15.01.2016 года органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрация прав ЖСК «Нижний, 47» на земельный участок.
Подано заявление 25.03.2016 в Комиссию по вопросам завершения долевого строительства многоквартирных домов на территории муниципального образования «Город Томск» об освобождении ЖСК от арендной платы за земельный участок. По итогам рассмотрения заявления, кооператив освобожден от арендной платы за земельный участок.
По состоянию на 31.03.2016 председателем правления поданы заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о снятии ограничений в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства на объекты долевого строительства в количестве 25 помещений. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области было отказано кооперативу ввиду отсутствия оснований, указанных в законе, а именно — отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
22.04.2016 кооперативом получены разрешения на строительство объекта: № 70301000-120 С/14 от 15.04.2016 (блок «Д»), № 70301000-434 С/07 от 15.04.2016 (блоки «В» и «С»).
В течение следующих четырех месяцев от балансодержателей сетей (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, радиофикация) получены необходимые технические условия.
По факту получения от экспертной организации расчета сметной стоимости завершения строительства проведены переговоры с 16-ю строительными организациями г. Томска по вопросу рассмотрения данного расчета, получения коммерческих предложений в отношении указанных видов работ, выбора генерального подрядчика, заключения договора генерального подряда на завершение строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию. Произведен выбор генерального подрядчика, заключен договор генерального подряда.
Для выполнения специальных работ по монтажу лифтового оборудования, а также пожарной сигнализации и автоматизации дымоудаления с учетом специфики указанных работ, заключены прямые договоры со специализированными подрядными организациями.
Для осуществления строительного контроля также заключен договор со специализированной организацией. Ввиду необходимости корректировки отдельных разделов имеющейся проектной и рабочей документации, а также необходимости разработки раздела по благоустройству придомовой территории, проекта узла учета тепловой энергии (УУТЭ), а также восстановления других разделов, необходимых для предъявления к приемке объекта, кооперативом заключен договор с проектной организацией.
Для определения прогнозируемой стоимости активов кооператива (условно-свободных жилых и нежилых помещений) с целью планирования их дальнейшей реализации и использования вырученных денежных средств на завершение строительства объекта, кооперативом заключен договор со специализированной организацией.
Проведя анализ указанных выше исходных данных, произведен расчет необходимых дополнительных взносов членов кооператива. Определены необходимые сроки внесения денежных средств.
Впоследствии, ввиду лишения кооператива отдельных активов (нежилых помещений) по факту признания на них вопреки закону о банкротстве прав участниками строительства в судах общей юрисдикции, правление было вынуждено вынести на рассмотрение общего собрания вопрос об увеличении дополнительных взносов, размер которых в совокупности составил 10 200,00 руб./кв. м вместо 8 000,00 руб./кв. м.
Далее сформирован и подан в Администрацию г. Томска необходимый пакет документов для получения разрешенного использования на дополнительный земельный участок под парковки. По результатам рассмотрения документов вынесено положительное решение по данному вопросу, подготовлен проект благоустройства придомовой территории, включающий дополнительный земельный участок. Работа правления кооператива в данном направлении позволила обеспечить выделение дополнительного земельного участка и разместить на нем парковочные места.
С апреля 2016 года по май 2017 года выполнены работы по завершению строительства двух блок-секций из трех и получено разрешение на ввод данных подъездов в эксплуатацию, что составляет 57% от площади квартир всего дома. При участии Администрации Томской области (путем выделения субсидий) реализованы мероприятия по приведению централизованных сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации в нормативное состояние, строительству трансформаторной подстанции и прокладке наружных сетей электроснабжения, что позволило подключить объект к инженерным сетям и получить справки о выполнении ТУ. Выполнен комплекс работ по благоустройству придомовой территории. С фотографиями построенного объекта можно ознакомиться на сайте кооператива по ссылке: http://nizhniy47.ru/photo.
Завершение строительства последнего подъезда (блока Д) в настоящее время продолжается. Разрешение на строительство продлено до 30.04.2018 г. Работу кооператива усложняют, а также ведут к значительным издержкам многочисленные судебные процессы по установлению прав на некоторые помещения, по искам бывших контрагентов застройщика — банкрота и прочие судебные процессы как в качестве истца, так и ответчика. Ввиду того, что ЖСК «Нижний, 47» был создан в результате банкротства Застройщика (ООО «Демос») и не является классическим жилищно-строительным кооперативом, при организации которых граждане находятся в сравнительно равных условиях (нулевая стадия готовности объекта, одинаковые (пропорциональные) паевые и иные взносы и пр.), существовали и до сих пор существуют реальные риски банкротства ЖСК «Нижний, 47».
Указанные риски обусловлены добровольным выходом ряда участников строительства из состава членов ЖСК и истребованием некоторыми из них в судебном порядке выплаты паенакоплений. В данном случае такие участники строительства рассматривают кооператив как единственно возможный источник получения переданных Застройщику — банкроту денежных средств, которые было не возможно получить в период банкротства Застройщика (ООО Демос«), не смотря на то, что денежные средства данными участниками в кооператив не вносились, а были переданы лишь права требований помещений, строительство которых, как и всего дома в целом, производится на дополнительные взносы самих участников строительства.
Устав ЖСК «Нижний, 47» регламентирует выплату паенакоплений лишь по факту реализации помещений вышедших из ЖСК граждан другим лицам. Тем не менее, существующая судебная практика, в том числе по трем делам с участием ЖСК «Нижний, 47», свидетельствует о том, что суды выносят решения о понуждении выплаты паенакоплений руководствуясь ст. 132 ЖК РФ, которая подразумевает выплату паенакоплений в срок — не превышающий двух месяцев с момента исключения члена кооператива. Таким образом, в условиях отсутствия денежных средств кооператив становится заложником некоторых из своих членов, при этом производится взыскание и неустойки, и государственной пошлины и иных судебных издержек. Помещения, добровольно вышедших из состава членов ЖСК участников строительства, в незавершенном строительством доме невозможно реализовать за стоимость полноценных готовых квартир, которую необходимо вернуть данным участником строительства, тем более в течение всего 2-х месяцев, так как строительство объекта не завершено и на его завершение требуется также вносить дополнительные средства, тем самым данные помещения остаются не востребованными. Помимо этого, указанные помещения обременены также и договорами участия в долевом строительстве, заключенными между вышедшими из кооператива гражданами и застройщиком — банкротом (ООО «Демос»), который в настоящее время ликвидирован. Данные граждане отказываются от добровольного обращения в органы Росреестра за прекращением записи государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, что делает реализацию данных помещений невозможной для ЖСК.
За период своего существования ЖСК «Нижний, 47» чудом пережил ряд исполнительных производств в виде арестов имущества кооператива на общую сумму более 9,5 млн. руб. (в том числе банковских счетов) по причине чего ЖСК не имел возможности вести нормальную хозяйственную деятельность около восьми месяцев. И только благодаря нестандартным подходам правления кооператива к решению поставленных задач, и убеждению членов кооператива не поддаваться панике, до настоящего времени удалось избежать банкротства и сохранить кооператив.
По состоянию на 28.04.2016 в Департаменте архитектуры и строительства Томской области состоялась рабочая встреча, по результатам которой принято решение официально обратиться в Рабочую группу Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков по вопросу внесения изменений в ст. 132 ЖК РФ в части увеличения срока возврата средств добровольно вышедшим или исключенным из кооперативов (созданных в процедуре банкротства) членам. К сожалению, указанное выше обращение до настоящего времени результата не дало.
Во избежание многочисленных судебных процессов, связанных с взысканием у кооператива паевых взносов, правлением внесено предложение заинтересованным в деньгах членам кооператива, заключать соглашения о реализации кооперативом их квартир с целью возврата членам кооператива средств. При этом данные члены остаются в составе кооператива до момента продажи их квартир, но не платят ни каких взносов и не рискуют своими деньгами. В настоящее время кооперативом заключено несколько таких соглашений с договороспособными членами кооператива, что, конечно же, не является панацеей в силу их добровольности. Реализация помещений по-прежнему затруднена наличием обременений на объекте незавершенного строительства, а значит и затруднено строительство ввиду отсутствия средств, запланированных к получению от реализации тех самых активов.
Подведя итог, можно сделать вывод, что завершение строительства подобных объектов силами дольщиков в составе жилищно-строительных кооперативов возможно при достаточной степени первоначальной готовности, но наиболее проблемными являются вопросы не самого строительства, а правоприменительной практики и пробелов в законодательстве. Дольщикам приходится большую часть всего времени тратить не на ведение строительства объекта, а на получение права свободно строить и распоряжаться переданным ранее согласно определению Арбитражного суда имуществом. Необходимо в оперативном порядке на законодательном уровне решать возникшие коллизии.